La compravendita di un immobile in Italia è un processo articolato che si sviluppa in diverse fasi. Tra il compromesso (o contratto preliminare) e il rogito (atto notarile definitivo) trascorre generalmente un periodo di alcuni mesi, durante il quale accadono molte cose importanti. Comprendere cosa succede in questa fase è essenziale per tutelarsi come acquirente o venditore e per evitare sorprese sgradite.
Questa guida ti illustra nel dettaglio quali sono gli adempimenti obbligatori, i rischi da evitare e le buone pratiche da seguire tra il compromesso e il rogito nel 2026.
Il compromesso (detto anche contratto preliminare) è un accordo vincolante tra le parti, disciplinato dagli articoli 1351 e seguenti del Codice Civile. A differenza di quanto molti credono, il compromesso non è una semplice intenzione: è un vero contratto che obbliga sia l'acquirente che il venditore a procedere verso il rogito definitivo.
Nel compromesso devono essere indicati:
Con la sottoscrizione del compromesso, la parte che non adempie ai propri obblighi può essere convenuta in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto con diritto al risarcimento (articolo 1453 c.c.), oppure per ottenere l'esecuzione in forma specifica (articolo 2932 c.c.), vale a dire l'ordine del tribunale di procedere comunque al rogito.
Se l'acquirente necessita di un finanziamento ipotecario, il periodo tra compromesso e rogito è dedicato alle valutazioni della banca. La maggior parte dei compromessi include infatti una condizione sospensiva relativa all'ottenimento del mutuo.
Durante questa fase:
È fondamentale che l'acquirente si attivi prontamente con la banca: ritardi in questa fase potrebbero comportare il mancato rispetto del termine fissato nel compromesso per il rogito.
Prima del rogito, il notaio verifica la correttezza dei dati catastali. Nel 2026, il sistema catastale italiano continua ad evolversi secondo le direttive INSPIRE (Direttiva 2007/2/CE) per la standardizzazione dei dati geografici.
Se il compromesso è già stato registrato presso l'Agenzia delle Entrate (come avviene nella maggior parte dei casi), il venditore rimane formalmente intestatario fino al rogito, ma non può vendere l'immobile a terzi.
L'acquirente dovrebbe raccogliere e controllare:
Pur non essendo strettamente obbligatorio, è prudente richiedere anche una perizia tecnica indipendente per verificare lo stato dell'immobile e eventuali difetti non evidenti.
Se l'immobile è in condominio, il notaio deve verificare:
Secondo l'articolo 63-bis del D.Lgs. 50/2016 (Codice Appalti), è possibile richiedere un certificato di conformità urbanistico-edilizia.
Nel periodo tra compromesso e rogito, il notaio inizia le valutazioni relative alla tassazione. Nel 2026 rimangono in vigore:
| Rischio | Cosa Fare |
|---|---|
| Ritardi nella concessione del mutuo | Monitorare costantemente la banca; verificare che la condizione sospensiva sia stata formulata in modo chiaro nel compromesso |
| Scoperta di difetti occulti | Effettuare ispezioni tecniche complete; richiedere certificazioni di conformità; verificare lo stato di conservazione |
| Debiti condominiali o tributari nascosti | Ottenere certificati di regolare pagamento; far verificare dal notaio la situazione complessiva |
| Perdita della caparra confirmatoria | Non risolvere il contratto unilateralmente; rispettare tutte le condizioni del compromesso |
Il venditore deve assicurarsi che l'acquirente sia realmente in grado di procedere al rogito. Se l'acquirente abbandona l'operazione senza valida causa, il venditore conserva la caparra e può agire legalmente per il risarcimento del danno.
Non esiste una durata legale fissa tra compromesso e rogito, ma è prassi comune stabilirla in 60-120 giorni. Il termine deve essere indicato nel compromesso stesso.
Se il termine scade senza che le parti abbiano proceduto al rogito e nessuna delle due è responsabile dell'inadempimento (caso fortuito, es. pendenza di giudizio), entrambe possono recedere dal contratto.
Nella quasi totalità dei casi, il compromesso viene registrato entro 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione:
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