L'investimento in locali commerciali nel 2026: rendimenti attesi, rischi del retail e come valutare l'acquisto
L'acquisto di negozi e locali commerciali rappresenta ancora un'opportunità di investimento interessante nel panorama immobiliare italiano, sebbene il mercato retail stia attraversando una fase di profonda trasformazione. Questa guida fornisce informazioni pratiche e aggiornate per chi intende investire in immobili commerciali nel 2026.
Il mercato dei negozi fisici si trova di fronte a sfide significative. L'e-commerce continua a crescere, sottraendo clientela al commercio tradizionale, anche se con tassi di crescita in rallentamento rispetto ai precedenti quinquennio. Parallelamente, i centri commerciali storici stanno sperimentando un tasso di sfitto sempre più elevato, con numerosi spazi rimasti vuoti, specialmente nelle medie città e nei comuni periferici.
Tuttavia, non tutto il retail soffre uniformemente. Settori come la ristorazione, l'ospitalità, i servizi alla persona e il retail di lusso mantengono performance solide, specialmente nei centri urbani ad alta affluenza turistica e commerciale.
Nonostante la trasformazione digitale, investire in negozi rimane conveniente quando la location è strategica e il target commerciale è solido. Locali ben posizionati generano ancora flussi di cassa consistenti, con rendimenti lordi compresi tra il 5-8% in centro città e fino al 10% in periferia, sebbene quest'ultimo sia associato a rischi di sfitto più elevati.
La tabella seguente mostra i prezzi indicativi di acquisto per negozi in diverse aree urbane italiane nel 2026, riferiti a locali di circa 50-80 mq in posizione centrale:
| Città | Prezzo Medio (€/mq) | Negozio 60 mq (stima totale) | Rendimento Lordo Atteso |
|---|---|---|---|
| Milano | 8.000 - 12.000 | 480.000 - 720.000 | 5-6% |
| Roma | 4.500 - 7.500 | 270.000 - 450.000 | 6-7% |
| Firenze | 5.000 - 8.500 | 300.000 - 510.000 | 6-7% |
| Bologna | 3.500 - 6.000 | 210.000 - 360.000 | 7-8% |
| Torino | 3.000 - 5.500 | 180.000 - 330.000 | 7-8% |
| Napoli | 2.500 - 4.500 | 150.000 - 270.000 | 8-10% |
| Periferia (media città) | 1.500 - 3.000 | 90.000 - 180.000 | 8-10% (con rischio sfitto) |
Nota: I prezzi sono indicativi e soggetti a variazioni in base a posizione esatta, metratura, condizioni strutturali e contratti stipulati con inquilini.
In Italia, i contratti commerciali seguono due principali regimi contrattuali, disciplinati dalla legge 392/1978 e sue modifiche:
La scelta tra le due tipologie incide sulla rendita attesa e sulla stabilità dell'investimento. Un contratto 6+6 con un buon inquilino garantisce maggiore certezza, mentre il 3+3 offre maggiore adattabilità al mercato.
La location è il fattore determinante. Valuta il posizionamento sulla via: angolo, centro di isolato, prossimità a incroci o semafori aumentano la visibilità. Considera il flusso pedonale durante diverse fasce orarie e giorni della settimana. Analizza la concorrenza diretta nelle vicinanze e l'attrattività commerciale dell'area.
Richiedi una perizia strutturale per verificare l'assenza di problemi di umidità, crepe, infiltrazioni. Controlla l'efficienza energetica, i sistemi di climatizzazione, l'impianto elettrico e idrico. La conformità normativa è essenziale: verifica la documentazione catastale e urbanistica.
Analizza i contratti in essere (se il negozio è già locato) o le evidenze di mercato per stimare il canone lordo ottenibile. Confronta il rendimento potenziale con alternative di investimento. Non dimenticare di valorizzare possibili costi di gestione: tasse comunali, manutenzione, assicurazione.
Una corretta due diligence è fondamentale per evitare sorprese sgradite:
Un aspetto rilevante per i proprietari riguarda la tassazione del reddito derivante dalla locazione di negozi. A differenza dei contratti abitativi, la cedolare secca non è applicabile ai locali commerciali.
Il reddito da affitto di negozi è tassato come reddito da fabbricati secondo le ordinarie aliquote IRPEF (progressivo, dal 23% al 43%) o IRES per persone giuridiche. È necessario dichiarare il reddito nel modello 730 o Unico.
Sono detraibili le spese ordinarie di manutenzione e le spese di gestione documentate (assicurazione, condominiale se applicabile). Tuttavia, è opportuno consultare un commercialista per una corretta pianificazione fiscale, specialmente in caso di investimenti significativi.
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