Guida completa alla cedolare secca nel 2026: aliquote (21% e 10%), come si calcola, quando conviene rispetto all'IRPEF e come si applica
La cedolare secca rappresenta uno dei regimi fiscali più importanti per i proprietari di immobili in affitto in Italia. Introdotta con il Decreto Legislativo 23/2011, questa forma di tassazione ha subito nel corso degli anni numerose modifiche e aggiornamenti. Nel 2026, continua a essere un'opzione strategica per chi intende affittare immobili, sia residenziali che commerciali. Questa guida ti fornirà tutte le informazioni necessarie per comprendere il funzionamento, le aliquote attuali e le situazioni in cui conviene optare per questo regime.
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo e sostitutivo dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e delle addizionali ad essa collegate, disciplinato dal Decreto Legislativo 23/2011, articoli 1 e seguenti. Si applica ai redditi derivanti da locazione di immobili e rappresenta un'alternativa alla tassazione ordinaria.
Il regime è completamente sostituivo di:
Secondo l'articolo 1573 del Codice Civile, la cedolare secca si applica a contratti di locazione di immobili urbani a uso abitativo o commerciale. La scelta è completamente facoltativa e può essere esercitata dal proprietario o da chi percepisce i redditi di locazione.
La cedolare secca si distingue dalla tassazione ordinaria per le seguenti caratteristiche:
Lo sapevi? La cedolare secca elimina completamente le addizionali regionali e comunali sulla locazione, rappresentando un vantaggio significativo rispetto alla tassazione ordinaria.
Nel 2026, le aliquote della cedolare secca per gli immobili residenziali sono le seguenti:
| Tipologia Contratto | Aliquota 2026 | Normativa |
|---|---|---|
| Contratti a canone libero (4+4) | 21% | D.Lgs. 23/2011, art. 3 |
| Contratti a canone concordato | 10% | D.Lgs. 23/2011, art. 3 |
| Contratti per studenti universitari | 10% | D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 6 |
| Immobili ad uso negozio (cat. C/1) | 21% | Introdotto con L. 160/2019 |
| Contratti brevi (affitti turistici - airbnb) | 26% | D.Lgs. 23/2011, art. 3-quater |
L'aliquota del 21% si applica ai contratti cosiddetti "liberi" dove le parti decidono autonomamente il canone di affitto. Rientrano in questa categoria i contratti con durata 4+4 anni, che rappresentano la forma più diffusa.
L'aliquota del 10% è riservata ai contratti sottoscritti con le organizzazioni sindacali e alle università per studenti. Questa riduzione incentiva l'offerta abitativa a prezzi contenuti.
L'aliquota del 26% per i contratti brevi (airbnb e simili) è stata introdotta successivamente e rappresenta una forma di tassazione speciale per chi affitta a breve termine, con periodicità inferiore a 30 giorni.
Consiglio Se sei proprietario di un immobile da affittare a studenti universitari, considera un contratto sottoscritto con l'università locale: potrai beneficiare dell'aliquota agevolata del 10% con la cedolare secca.
Il calcolo della cedolare secca è estremamente semplice e rappresenta uno dei principali vantaggi di questo regime. La base imponibile è costituita dal canone annuo lordo, comprensivo di tutte le mensilità.
Formula di calcolo:
Cedolare secca = Canone annuo × Aliquota applicabile
Non sono consentite deduzioni di alcun tipo, quali:
Attenzione Poiché la cedolare secca non consente alcuna deduzione, è importante valutarla con attenzione se l'immobile richiede manutenzione frequente o genera spese significative di gestione.
Supponiamo un proprietario che affitta un appartamento con canone mensile di 800 euro (contratto a canone libero):
Questa imposta è versata direttamente all'Agenzia delle Entrate tramite F24 e rappresenta il totale dell'imposta dovuta sul reddito da locazione.
Consideriamo un contribuente che affitta un appartamento con canone annuo di 9.600 euro (800 euro mensili), in un'ipotesi dove applica la cedolare secca al 21% versus la tassazione ordinaria IRPEF con addizionali.
| Reddito Complessivo Annuo | Cedolare Secca (21%) | IRPEF Ordinaria + Addizionali | Risparmio/Onere Cedolare | Convenienza |
|---|---|---|---|---|
| 15.000 € (23% IRPEF) | 2.016 € | 2.208 € (23% + 3%) | +192 € (risparmio) | Cedolare vantaggiosa |
| 28.000 € (27% IRPEF) | 2.016 € | 2.592 € (27% + 3%) | +576 € (risparmio) | Cedolare vantaggiosa |
| 55.000 € (38% IRPEF) | 2.016 € | 3.648 € (38% + 3%) | +1.632 € (risparmio) | Cedolare molto vantaggiosa |
| 75.000 € (41% IRPEF) | 2.016 € | 3.936 € (41% + 3%) | +1.920 € (risparmio) | Cedolare molto vantaggiosa |
Nota: La tabella non include le addizionali comunali (variabili da 0% a 0,8%) e considera solo addizionali regionali medie del 3%. Le aliquote IRPEF sono quelle vigenti nel 2026. Il vantaggio della cedolare secca aumenta proporzionalmente al reddito complessivo del contribuente.
Consideriamo il caso di un proprietario con i seguenti dati:
Cedolare secca dovuta:
Reddito complessivo per dichiarazione:
IRPEF su reddito complessivo:
Le guide Moneyside hanno carattere educativo e informativo. Non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale ai sensi del D.Lgs. 58/1998 (TUF) e della Direttiva MiFID II. Verifica sempre le informazioni con fonti ufficiali o un professionista qualificato.