Guida al contratto a canone concordato (3+2) nel 2026: come si calcola il canone, agevolazioni IMU, cedolare secca ridotta al 10%
Sottotitolo: Guida al contratto a canone concordato (3+2) nel 2026: come si calcola il canone, agevolazioni IMU, cedolare secca ridotta al 10%
Il canone concordato è un contratto di locazione disciplinato da accordi territoriali tra associazioni di categoria di proprietari e inquilini. Rappresenta una soluzione intermedia tra il mercato libero e gli affitti controllati, offrendo vantaggi fiscali significativi a entrambe le parti contraenti.
Il contratto standard ha durata 3+2 anni, cioè 3 anni iniziali con rinnovo automatico per altri 2 anni, salvo disdetta. A differenza degli affitti liberi, i canoni concordati devono rispettare le tabelle territoriali stabilite negli accordi locali.
Lo sapevi? Il canone concordato offre vantaggi sia a proprietari che a inquilini: i proprietari beneficiano della cedolare secca ridotta al 10% e dell'esenzione IMU, mentre gli inquilini trovano canoni fino al 20-30% più bassi rispetto al mercato libero.
Il calcolo del canone concordato si basa su tabelle ufficiali elaborate a livello territoriale dalle associazioni firmatarie degli accordi. Queste tabelle considerano:
Il canone si esprime in euro al mese per metro quadro. Ad esempio, se la tabella prevede 8 euro al mq in zona semicentrale e l'appartamento è di 80 mq, il canone mensile base sarà circa 640 euro. Questo importo rappresenta il limite massimo consentito dal contratto concordato.
Le tabelle aggiornate per il 2026 sono disponibili presso:
Questa è l'agevolazione principale per i proprietari. La cedolare secca è un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e dell'imposta di bollo, calcolata direttamente sul canone lordo. Nel 2026, per i contratti a canone concordato, l'aliquota scende al 10% invece del 21% normalmente previsto per gli affitti liberi.
Esempio: Con un canone mensile di 800 euro (9.600 euro annui), la cedolare secca concordata ammonta a 960 euro all'anno contro i 2.016 euro dell'affitto libero. Risparmio: 1.056 euro annui.
Consiglio Scegli sempre la cedolare secca al 10% per il canone concordato: è una best practice che semplifica gli adempimenti fiscali e garantisce il massimo risparmio legale ai proprietari.
L'immobile locato con canone concordato è esente dall'IMU (Imposta Municipale Propria) e dalla TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili). Questa esenzione rappresenta un valore molto significativo, specialmente in aree urbane dove l'aliquota ordinaria può superare il 0,6%.
La dichiarazione di esenzione deve essere effettuata al Comune attraverso la dichiarazione IMU-TASI allegando copia del contratto registrato.
La convenienza del canone concordato dipende dalla situazione specifica:
La stipulazione del contratto a canone concordato deve seguire iter specifici:
Costo di registrazione: Proporzionale (0,5% fino a 10.000 euro, poi 2% o 3%), con importo fisso minimo di 50 euro.
Attenzione Non superare mai il canone massimo stabilito dalla tabella territoriale: accordi privati per importi superiori comportano sanzioni amministrative e la perdita automatica di tutti i benefici fiscali (cedolare secca al 10%, esenzione IMU).
No, il contratto può essere stipulato privatamente tra le parti, ma è fortemente consigliato affidarsi a professionisti qualificati per garantire la corretta redazione, il calcolo del canone secondo le tabelle territoriali e la registrazione. Un agente immobiliare professionista assicura conformità alle normative 2026 e tutela entrambe le parti.
Il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni alle stesse condizioni, salvo disdetta. Il proprietario deve comunicare la disdetta al conduttore almeno 4 mesi prima della scadenza del triennio iniziale per evitare il rinnovo automatico. Durante il biennio aggiuntivo, il canone può essere aumentato secondo gli indici ISTAT comunicati dal Governo.
No, il canone concordato è vincolante al rispetto dei massimali territoriali. Accordi privati per importi superiori alle tabelle ufficiali comportano sanzioni amministrative e la perdita automatica dei benefici fiscali (cedolare secca al 10%, esenzione IMU). Il contratto diventerebbe illecito e potrebbe essere impugnato.
Articolo informativo. Per questioni legali specifiche consulta un notaio o avvocato immobiliare.
Le guide Moneyside hanno carattere educativo e informativo. Non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale ai sensi del D.Lgs. 58/1998 (TUF) e della Direttiva MiFID II. Verifica sempre le informazioni con fonti ufficiali o un professionista qualificato.