Guida completa a comprare casa da costruire o in costruzione nel 2026: D.Lgs. 122/2005, garanzia fideiussoria, IVA al 4%, acconti e rischi del costruttore
Acquistare un immobile in costruzione o di nuova costruzione rappresenta una delle operazioni più complesse nel panorama immobiliare italiano. A differenza dell'acquisto di un immobile esistente, in questo caso l'acquirente si trova a versare somme significative per un bene che ancora non esiste nella sua forma definitiva, con tutti i rischi che ciò comporta. Questa guida analizza in modo sistematico ogni aspetto dell'acquisto — normativo, fiscale e pratico — aggiornato al 2026.
Prima di affrontare la normativa, è fondamentale distinguere le tre situazioni in cui ci si può trovare, perché le tutele e le procedure differiscono in modo sostanziale.
L'acquirente firma un contratto preliminare quando il cantiere non è ancora stato avviato. Esistono solo i progetti, le planimetrie e le autorizzazioni edilizie. È la situazione di massimo rischio poiché il bene non esiste, i tempi possono allungarsi e il costruttore potrebbe non avviare mai i lavori. Le tutele del D.Lgs. 122/2005 sono qui più che mai indispensabili.
I lavori sono già iniziati, ma l'immobile non è ancora completato. L'acquirente può verificare lo stato di avanzamento, visitare il cantiere e concordare eventuali varianti. I pagamenti vengono di solito scaglionati in base agli Stati di Avanzamento Lavori (SAL). Anche in questo caso si applicano tutte le tutele del D.Lgs. 122/2005.
L'immobile è ultimato o prossimo all'ultimazione, ma non ha ancora avuto precedenti proprietari diversi dal costruttore. In questo caso il rogito può avvenire in tempi brevi. L'acquirente beneficia comunque dell'assicurazione decennale postuma obbligatoria e delle garanzie civilistiche del Codice Civile (art. 1669 c.c. per i gravi difetti costruttivi).
Il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 ("Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire") costituisce la pietra angolare della protezione dell'acquirente. Modificato e rafforzato dal D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi d'Impresa), ha introdotto obblighi inderogabili a carico del costruttore. La norma si applica quando:
Le due tutele cardine sono la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa decennale postuma, entrambe obbligatorie a pena di nullità del contratto (nullità che può essere fatta valere solo dall'acquirente).
La fideiussione è una garanzia rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa abilitata, che copre tutte le somme versate dall'acquirente al costruttore prima del rogito definitivo. In pratica, se il costruttore fallisce o si trova in una situazione di crisi irreversibile, l'acquirente può escutere la fideiussione e recuperare quanto versato.
La fideiussione deve essere rilasciata da una banca, istituto di credito o impresa di assicurazione autorizzata. Deve:
A partire dal 2026, i costruttori hanno l'obbligo di aggiornare la fideiussione entro 10 giorni dalla richiesta dell'acquirente. La fideiussione deve indicare chiaramente:
Al momento del rogito definitivo, il costruttore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale. Questa copertura, introdotta e resa obbligatoria dal D.Lgs. 122/2005 e rafforzata dalla riforma del 2019, copre:
La polizza decorre dalla data del rogito e ha durata di dieci anni. La mancata consegna della polizza al rogito costituisce causa di nullità relativa del contratto definitivo (azionabile solo dall'acquirente). In aggiunta alla polizza obbligatoria, il costruttore risponde anche ai sensi dell'art. 1669 del Codice Civile per i gravi difetti costruttivi, con termine di prescrizione di dieci anni dalla scoperta.
L'art. 6 del D.Lgs. 122/2005 elenca in modo tassativo gli elementi che il contratto preliminare deve contenere. L'assenza di questi elementi non determina automaticamente la nullità del contratto, ma espone il costruttore a responsabilità e priva l'acquirente di tutele fondamentali.
Si raccomanda vivamente di far redigere o almeno revisionare il contratto preliminare da un notaio o avvocato specializzato prima della firma. Il preliminare deve essere registrato (obbligatoriamente se ha durata superiore a 20 giorni) e, per meglio tutelare l'acquir ente, si consiglia la registrazione anche del preliminare preliminare (cioè la firma presso il notaio con autenticazione e registrazione catastale).
Nel contratto preliminare deve essere indicato con chiarezza il termine previsto per la consegna dell'immobile. Questa data è fondamentale perché:
È buona pratica negoziare una clausola penale per ritardo: ad esempio, una percentuale dello 0,5-1% del prezzo per ogni mese di ritardo oltre il termine concordato (con un massimale). Questa clausola tutela l'acquirente da dilazioni ingiustificate della consegna.
Molti costruttori includono inoltre una clausola di forza maggiore che consente proroghe in caso di calamità naturali, eventi bellici o situazioni straordinarie. È importante verificarne i termini e i limiti contrattuali.
Un aspetto cruciale del contratto preliminare riguarda il piano di pagamento. Generalmente sono previste diverse modalità:
È essenziale che i pagamenti siano effettuati esclusivamente su conti correnti dedicati (conti vincolati presso banche), non direttamente al costruttore. Questa garanzia protegge i vostri fondi nel caso di fallimento dell'impresa durante la costruzione.
Alcuni costruttori offrono inoltre la possibilità di ricorrere a finanziamenti a tasso agevolato convenzionati con istituti di credito, spesso con tassi inferiori al mercato. Valutate sempre le alternative ipotecarie disponibili prima di aderire a queste proposte.
Il costruttore rimane responsabile per eventuali vizi costruttivi per un periodo di 10 anni dalla consegna (garanzia decennale obbligatoria). Tuttavia, è fondamentale che il contratto preliminare specifichi chiaramente:
In caso di consegna con vizi non conformi alle specifiche contrattuali, potete richiedere risarcimento danni, riduzione del prezzo o ultimazione dei lavori senza costi aggiuntivi.
Oltre alla polizza decennale postuma già citata, il costruttore deve sottoscrivere:
Oltre al prezzo base e all'IVA, dovete preventivare: oneri di urbanizzazione (infrastrutture pubbliche, strade, fognature), contributi di costruzione (gestione edilizia), spese tecniche (perizie, certificazioni energetiche, collaudo), intermediazione immobiliare (se richiesta), registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, istruttoria bancaria se finanziate con mutuo, polizza assicurativa sulla vita (richiesta da banche), imposta ipotecaria e catastale (circa 50-100 euro ciascuna), e infine costi di adeguamento impianti (domotica aggiuntiva, personalizzazioni). Il totale aggiuntivo può oscillare tra il 5% e il 15% del prezzo di acquisto.
La responsabilità del costruttore si articola su più livelli temporali: garanzia di conformità di 2 anni (diritto a risarcimento per difetti costruttivi), garanzia decennale che copre i danni strutturali gravi (cedimenti fondazioni, lesioni murarie, infiltrazioni). La polizza decennale rimane valida per 10 anni dalla data di consegna e protegge da sinistri che si manifestano anche successivamente. Tuttavia, dovete segnalare eventuali difetti entro 60 giorni dalla scoperta. Per i vizi occulti (non visibili al momento della consegna), avete tempo fino a 10 anni per agire legalmente, ma la prova dell'esistenza precedente del vizio diventa più difficile col passare del tempo.
L'IVA agevolata al 4% si applica solo se ricorrono tutte le seguenti condizioni: prima abitazione principale (non seconde case, non investimenti), immobile residenziale a uso civile (non commerciale, non artigianale), superficie massima di 120 metri quadri (o superiore se previsto da norme regionali), prezzo non eccessivo (stabilito da tabelle dell'Agenzia delle Entrate per zona), costruttore non speculativo (non acquisto da società di investimento). Prima di firmare, chiedete al costruttore una dichiarazione scritta di applicabilità dell'IVA al 4% e verificate con il vostro commercialista. Se durante la costruzione emerge un difetto rilevante che allontana l'immobile dalle caratteristiche dichiarate, potreste perdere il diritto all'aliquota agevolata.
Raccogliete e verificate i seguenti documenti obbligatori: planimetrie dettagliate (pianta, prospetti, sezioni), certificato di agibilità precedente (se è ristrutturazione), progetto architettonico e strutturale approvato dal Comune, cronoprogramma dei lavori con date di consegna intermedie, capitolato speciale d'appalto (specifiche tecniche costruttive), copia della fideiussione bancaria (garanzia finanziaria), polizza di assicurazione RC Cantiere (responsabilità civile), certificazione energetica preliminare, documento di valutazione dei rischi del cantiere, visura catastale e titolo di proprietà del terreno, dichiarazione di variante urbanistica (se applicabile). Fate revisionare il contratto da un avvocato specializzato in diritto immobiliare prima della sottoscrizione: è un investimento minore (200-500 euro) rispetto ai rischi legali futuri.
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