Guida completa per acquistare immobili in Basilicata
Matera, capoluogo della provincia omonima in Basilicata, rappresenta una delle destinazioni immobiliari più interessanti del Sud Italia. La città è celebre per i Sassi, il caratteristico centro storico riconosciuto Patrimonio UNESCO dal 1997, e per l'evoluzione urbanistica che l'ha trasformata negli ultimi vent'anni.
Nel 2026, Matera continua a beneficiare di un'economia in crescita trainata dal turismo culturale, dagli investimenti pubblici (Matera Capitale Europea della Cultura 2019 ha lasciato effetti duraturi) e da un progressivo rinnovamento residenziale. La posizione strategica tra la costa jonica e il tarantino la rende sempre più attrattiva anche per chi lavora in altre province.
Caratteristiche principali:
Ecco i prezzi medi al metro quadrato aggiornati a gennaio 2026, suddivisi per zona e tipologia immobiliare:
| Zona | Abitazioni | Monolocali/Camere | Ville/Rustici |
|---|---|---|---|
| Sassi (Centro Storico) | €2.800-3.500 | €2.500-3.200 | €3.000-4.000 |
| Piazza San Pietro (Semicentro) | €2.200-2.800 | €1.900-2.500 | €2.200-2.800 |
| Rione Spine Bianche (Periferia nord) | €1.600-2.200 | €1.400-2.000 | €1.500-2.100 |
| Murgia/Zone rurali | €1.300-1.900 | €1.100-1.700 | €1.200-1.800 |
Nota: Prezzi medi aggiornati a gennaio 2026. Variazioni significative in base a metrature, condizioni strutturali e posizionamento specifico.
Lo sapevi? I prezzi nei Sassi rimangono stabili perché i vincoli UNESCO limitano le nuove costruzioni, mantenendo l'offerta contenuta e quindi il valore immobiliare più sostenuto nel tempo.
Il mercato materano registra una domanda crescente, guidata da tre fattori principali: interesse turistico-residenziale sui Sassi, ricerca di proprietà rurali nella Murgia e, sempre più frequentemente, acquisti di giovani coppie che approfittano delle agevolazioni prima casa.
Indicatori chiave:
Consiglio strategico: Se cerchi rapporto qualità-prezzo, punta su Piazza San Pietro: offre tempi di vendita ridotti (3-4 mesi) e meno vincoli rispetto ai Sassi, perfetto per la prima casa con buoni servizi a portata di mano.
Ideale per chi ricerca autenticità e investimento turistico. Proprietà caratterizzate da architettura tradizionale, potenziale locazione turistica elevato. Vincoli di restauro conservativo richiedono attenzione nella ristrutturazione; comunque richiede budget importante. Perfetto per seconde case con finalità locativa. Le abitazioni nei Sassi rappresentano un investimento stabile nel tempo, con possibilità di reddito attraverso piattaforme di affitto breve come Airbnb e booking.com.
Miglior rapporto qualità-prezzo per la prima casa. Zona residenziale consolidata, servizi a portata di mano, meno vincoli dei Sassi. Tempo medio di vendita: 3-4 mesi. Disponibili buone scuole pubbliche, farmacie, negozi alimentari e ristorazione di qualità. Ideale per famiglie che desiderano vivibilità senza sacrificare l'autenticità materana.
Scelta economica per budget contenuti. Zona moderna con scuole e commerci ben distribuiti. Aumentato valore negli ultimi tre anni grazie ai nuovi insediamenti residenziali e alla migliorata viabilità. Ideale per famiglie giovani che desiderano proprietà più nuove e con metrature generose. Parcheggi abbondanti e spazi verdi pubblici.
Opportunità per rustici e piccole proprietà immerse nella natura. Richiede valutazione accurata dello stato strutturale e dei costi di ristrutturazione. Potenziale agriturismo o residenza di campagna con vista panoramica. Accesso telematico variabile, valutare prima dell'acquisto. Paesaggi suggestivi con vista sulla gravina.
Attenzione: Se acquisti in Murgia, richiedi una perizia tecnica approfondita dello stato strutturale e verifica la disponibilità di servizi (acqua, energia elettrica, accesso internet, strada d'accesso) prima di procedere. Valuta anche i costi di collegamento alla rete fognaria.
Importante: La qualificazione di "prima casa" richiede la dichiarazione di non possesso di altre abitazioni nel territorio nazionale. Conserva i benef ici fiscali per 5 anni dalla data di acquisto.
L'acquisto di una casa a Matera segue precise tempistiche amministrative e burocratiche. La fase iniziale di ricerca e sopralluogo richiede generalmente 2-4 settimane, durante le quali è possibile valutare più proprietà e contrattare il prezzo. Una volta raggiunto l'accordo, si passa alla proposta d'acquisto vincolante (o compromesso), che impegna sia l'acquirente che il venditore e ha validità di 30-60 giorni.
Dopo il compromesso, inizia la fase tecnico-amministrativa con 3-6 settimane dedicate alle verifiche catastali, alla ricerca dei titoli di proprietà, all'ottenimento di eventuali certificazioni (certificato energetico, conformità urbanistica) e alle valutazioni del perito. Durante questo periodo, se hai contratto un mutuo, la banca effettua la propria perizia indipendente e approva l'erogazione del finanziamento.
La stipula dell'atto notarile rappresenta il momento conclusivo e richiede una preparazione di 7-10 giorni con il notaio per compilare tutta la documentazione. L'intero processo, dalla ricerca alla consegna delle chiavi, mediamente richiede 90-120 giorni per operazioni senza complicazioni. Nel caso di proprietà con problematiche catastali o titolarità contestate, i tempi possono estendersi fino a 6-8 mesi.
La maggior parte degli acquirenti a Matera ricorre a un mutuo ipotecario. Le principali banche che operano localmente (Intesa Sanpaolo, UniCredit, Banca Popolare dell'Emilia Romagna, BCC locali) offrono tassi competitivi e periodi di ammortamento fino a 30 anni. I mutui più diffusi sono a tasso variabile con durata di 20 anni, con un loan-to-value (LTV) che generalmente non supera l'80% del valore dell'immobile.
Per ottenere l'approvazione del mutuo, le banche richiedono solitamente: busta paga degli ultimi tre mesi, dichiarazione dei redditi, certificazione dell'ISEEU, rapporto debito-reddito inferiore al 35%, e naturalmente la perizia immobiliare. Il tasso medio nazionale attuale oscilla tra il 3% e il 4% annuo (variabile Euribor + spread bancario), con possibilità di rate mensili tra 600 e 1.200 euro per mutui di 150.000-250.000 euro.
Oltre al prezzo di acquisto, è fondamentale considerare le spese accessorie che incidono significativamente sul budget totale. Le imposte di trasferimento (imposta di registro, IVA o TASI) rappresentano generalmente tra il 3% e il 10% del valore dell'immobile, a seconda che si tratti di prima o seconda casa. A queste si aggiungono le spese notarili, che oscillano tra 1.500 e 3.000 euro, e la perizia immobiliare per il mutuo, che costa mediamente 500-800 euro. Non vanno dimenticate nemmeno le spese di istruttoria bancaria (300-600 euro), l'iscrizione ipotecaria (circa 200 euro) e l'assicurazione sulla vita richiesta dalla banca. Nel 2026, considerando anche eventuali costi per ristrutturazioni o adeguamento energetico, è prudente aggiungere tra il 10% e il 15% al prezzo di acquisto per coprire tutte le spese accessorie.
La tempistica complessiva per acquistare una casa a Matera dipende da vari fattori, ma mediamente richiede dai 60 ai 90 giorni. La ricerca della proprietà ideale può richiedere da poche settimane a diversi mesi, a seconda delle vostre esigenze specifiche e della disponibilità nel mercato locale. Una volta individuata la casa, la negoziazione con il venditore generalmente richiede una o due settimane. L'istruttoria del mutuo presso la banca rappresenta il passaggio più lungo: mediamente impiega 20-30 giorni, durante i quali la banca valuta la documentazione, fa eseguire la perizia, e completa le verifiche creditizie. La pratica notarile, dal compromesso alla firma dell'atto definitivo, solitamente occupa 30-45 giorni. Nel 2026, è consigliabile contattare contemporaneamente più banche per velocizzare la fase di pre-approvazione del mutuo, riducendo i tempi complessivi di almeno 10-15 giorni.
Matera rappresenta un'opportunità particolarmente interessante nel 2026 per diversi motivi. I prezzi degli immobili rimangono più contenuti rispetto a Bari, Lecce e Taranto, oscillando tra 2.000 e 3.500 euro al metro quadro a seconda della zona e delle condizioni della proprietà. Questa convenienza economica è supportata da una crescente attrattività turistica e culturale, che favorisce anche la rivalutazione immobiliare a medio-lungo termine. Inoltre, il costo della vita complessivo a Matera è inferiore rispetto ad altre destinazioni pugliesi, il che significa minori spese di gestione e mantenimento per i proprietari. Gli incentivi fiscali e i bonus ristrutturazione rimangono accessibili e talvolta più facilmente applicabili in città con minor pressione abitativa. La città offre anche migliori opportunità di investimento immobiliare per affitti turistici e stagionali, grazie all'aumento dei visitatori legato al patrimonio UNESCO. È comunque importante valutare le vostre esigenze personali: se necessitate di una grande metropoli con servizi avanzati, Bari potrebbe essere più adatta; se cercate qualità della vita, storia e prezi vantaggiosi, Matera rimane la scelta ottimale nel 2026.
Prima di iniziare la ricerca di una casa a Matera, è fondamentale avere in ordine una serie di documenti che accelereranno il processo di acquisto. Anzitutto, dovrete procurarvi la documentazione finanziaria: estratti conto degli ultimi tre mesi, buste paga, dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico), e certificazione di regolarità fiscale. Questi documenti sono essenziali per ottenere il mutuo bancario o per dimostrare la vostra capacità di pagamento ai venditori. Altrettanto importante è disporre di un documento di identità valido (carta d'identità o passaporto), della tessera fiscale e di un estratto dello stato di famiglia aggiornato. Se siete già proprietari di altri immobili, raccogliete anche la documentazione relativa a visure catastali e iscrizioni ipotecarie. Nel 2026, molti notai richiedono anche la certificazione di sostenibilità finanziaria e, in alcuni casi, una valutazione del vostro profilo di rischio. Prepararvi con anticipo vi permetterà di chiudere le trattative più velocemente e di negoziare meglio le condizioni di vendita.
Il processo di acquisto di una casa a Matera, dal momento in cui trovate la proprietà giusta fino alla registrazione del rogito notarile, generalmente richiede dalle 4 alle 8 settimane. La tempistica dipende da numerosi fattori: se acquistate con mutuo, la banca avrà bisogno di 2-3 settimane per completare le verifiche preliminari e disporre il finanziamento. La stipula del preliminare può avvenire entro 1-2 settimane dalla scelta della proprietà, a patto che i documenti siano in ordine e che non ci siano controversie sulla titolarità. Successivamente, dovrete attendere circa 30-45 giorni prima della stesura dell'atto notarile definitivo, periodo durante il quale il notaio esegue tutte le verifiche catastali e ipotecarie. Nel 2026, grazie alla digitalizzazione aumentata, molte pratiche si sono snellite: la consultazione dei registri catastali e delle iscrizioni ipotecarie può avvenire in tempo reale. Se la proprietà necessita di ristrutturazioni, potrete richiedere i bonus casa (ecobonus, bonus ristrutturazione) immediatamente dopo il rogito, senza dover attendere ulteriormente. In caso di complicazioni burocratiche o di contenziosi, la tempistica può estendersi fino a 3-4 mesi.
Quando acquistate una casa a Matera, il prezzo di listino è solo una parte della spesa totale. I costi notarili rappresentano il primo elemento aggiuntivo e ammontano generalmente al 2-3% del valore dell'immobile, comprendendo la redazione dell'atto, la registrazione e i tributi relativi. Se ricorrete al mutuo, dovrete aggiungere le spese bancarie: istruttoria (generalmente 200-400 euro), perizia immobiliare (500-800 euro), stipula dell'atto di mutuo e costi assicurativi sulla vita. La tassa di trasferimento immobiliare (imposta di registro) è pari al 9% a Matera se acquistate da privato, oppure all'IVA al 10% se il venditore è un'impresa. Non dimenticate gli onorari dell'agente immobiliare, solitamente pagati al 50% da ciascuna parte (circa 3-4% del prezzo) e le spese tecniche per ispezioni pre-acquisto. Una volta proprietari, dovrete considerare IMU e TARI (rispettivamente imposta municipale propria e tassa sui rifiuti), nonché l'iscrizione all'Aire se siete cittadini italiani residenti all'estero. Nel 2026, vi consigliamo di verificare eventuali contributi di bonifica o oneri di urbanizzazione ancora dovuti al Comune, che potrebbero applicarsi se l'immobile è stato realizzato di recente. In media, il costo complessivo delle spese accessorie si aggira intorno al 15-20% del prezzo di acquisto: una casa da 150.000 euro comporterà circa 22.500-30.000 euro di spese aggiuntive.
Nel 2026, Matera mantiene l'accesso ai principali bonus fiscali per la ristrutturazione e l'efficientamento energetico degli immobili. L'ecobonus consente di detrarre fino al 65-75% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica (isolamento termico, sostituzione di infissi, installazione di impianti di riscaldamento efficienti) direttamente dalla dichiarazione dei redditi, ripartiti in dieci annualità. Il bonus ristrutturazione offre una detrazione del 50% per lavori di restauro, ristrutturazione e rinnovamento, sempre suddivisa in dieci anni. Per accedere a questi benefici, è essenziale che la proprietà sia stata completamente acquisita e che sia stata eseguita la comunicazione dei dati catastali corretti all'Agenzia delle Entrate. A Matera, che è una città con elevati valori storici e architettonici, alcuni bonus aggiuntivi potrebbero applicarsi qualora gli interventi rispettino le normative di tutela del patrimonio. Nel 2026, il Governo italiano ha mantenuto in vigore anche il Superbonus 70% per determinate categorie di utenti (persone anziane o disabili) e per interventi di riqualificazione energetica particolarmente importanti. Vi raccomandiamo di rivolgervi a un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che rediga il progetto e la relazione tecnica attestando la conformità agli standard richiesti. Le detrazioni devono essere comunicate tramite il software dell'Agenzia delle Entrate entro i termini previsti, generalmente 30 giorni dopo la conclusione dei lavori.
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